Выбор объекта аналога 3

Выбор объекта аналога для оценки полной восстановительной стоимости (ПВС) объектов недвижимости на основе справочников КО-ИНВЕСТ

В этой статье рассмотрим правила выбора объектов аналогов для оценки ПВС на основе справочников Ко-инвест.
1. Первоначально на основе технических характеристик оцениваемого здания (сооружения), определяем к какой отрасли относится объект оценки. Более подробно об анализе объекта оценки читайте здесь.
Выбор объекта аналога
2. В справочнике КО-инвест необходимо выбрать раздел (Промышленные здания, Склады и т.п.), выбрать нужную отрасль в соответствии с отраслью объекта оценки.

3. Объект-аналог должен обладать аналогичными с объектом оценки характеристиками.
Отбор объектов-налогов должен вестись по следующим характеристикам (по убыванию степени важности):
• функциональное назначение;
• класс конструктивной системы (класс качества)
• отрасль;
• количество этажей и наличие подвала;
• строительный объем, куб. м (общая площадь, кв. м);
• состав инженерных систем;
• высота этажа, м.

4. Наиболее важной характеристикой является функциональное назначение Объекта оценки. Следует стремиться к совпадению функционального назначения Объекта оценки с объектом-аналогом.

5. Объект-аналог должен иметь тот же класс конструктивной системы (КС) и класс качества, что и Объект оценки. Однако несовпадение КС допускается только при отсутствии аналога того же функционального назначения и КС, и при наличии аналога того же функционального назначения и «близкой» КС. «Близкими» КС следует считать КС-3, КС-4 и КС-5, когда отличия в несущих конструкциях существенно не меняют капитальность здания и могут быть скорректированы введением поправки на различия в конструктивных решениях.

6. Таким образом, в случае использования подобного аналога необходимо впоследствии введение поправки на конструктивное решение отличающегося конструктивного элемента (каркаса и стропильных конструкций, стен).

7. Следует выбирать объект-аналог из той же отрасли, в которой используется Объект оценки.

8. Итак, если на первом этапе было определено, что оцениваемый объект может быть использован только в определенной отрасли (уникальное конструктивное исполнение: например, закрытый склад угля, здание подъемной машины, цех горячей прокатки), то аналог для такого объекта должен подбираться по соответствующей отрасли либо по смежным отраслям. Как указано выше, допускается несовпадение класса конструктивной системы с обязательным последующим введением поправки на конструктивное решение.

9. В случае отсутствия такого объекта в соответствующем Справочнике оценщика можно воспользоваться другими источниками расчета отличными от справочника Оценщика (УПВС, УПБС и др.).

10. Если конструктивное исполнение объекта не является уникальным и позволяет использовать его в любой отрасли, то даже в этом случае, отраслевой приоритет остается, так как отраслевые особенности присутствуют практически всегда, даже у таких объектов, как трансформаторная, котельная и т. д.

11. Таким образом, сначала анализируется раздел соответствующей отрасли, и только в том случае, если в данном разделе подобных объектов нет, поиск осуществляется по всему Справочнику в разрезе функционального назначения (склад, гараж, компрессорная и т. д.) и класса конструктивных систем.

12. Из полученной выборки подбирается объект максимально близкий по своим характеристикам, а именно (по степени убывания важности):
• по количеству этажей и наличию подвала;
• по строительному объему (общей площади);
• по составу инженерных систем;
• по высоте этажа.

13. При подборе аналога следует обратить внимание на наличие/отсутствие подвала у объекта-аналога и объекта оценки. Обычно в описании объекта-аналога (графа «Назначение и общая характеристика объектов») присутствует уточнение «с подвалом» или «без подвала», также в графе «Особенности конструктивного решения» может присутствовать ремарка «стены подвала -…», либо ремарка «объем подвала, тыс. куб. м -…», из чего следует, что данный объект-аналог имеет подвал). По возможности необходимо подбирать аналог с подвалом или без, в зависимости от наличия подвала у Объекта оценки. В том случае, если такое условие невозможно соблюсти, то необходимо внести в дальнейшем поправку на подвал.
Выбор объекта аналога 2

Продолжение нашей статьи по оценке полной восстановительной стоимости объектов недвижимости на основе справочников КО-ИНВЕСТ читайте здесь

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *