Дом для оценки

Подбор аналогов для расчета стоимости сравнительным подходом коттеджа, таунхауса или частного дома

В этой статье мы подробно рассмотрим правила подбора аналогов для расчета стоимости коттеджей, таунхаусов или частных жилых домов сравнительным подходом.

При выборе аналогов важно изучить все доступные источники информации (всероссийские площадки рекламных объявлений: avito, irr, так и местные площадки, так же не забывайте о существовании печатных изданий). Всегда есть возможность воспользоваться поиском яндекс и другими поисковыми системами.

Выбранные аналоги должны быть сопоставимы с объектом оценки по следующим основным ценообразующим параметрам:

• географическое месторасположение;

• материал из которого сделан объект (кирпич, дерево, бетон, газоблок);

• общая площадь;

• техническое состояние;

• площадь земельного участка;

• коммуникации,

• наличие/отсутствие отделки.

Отобранные аналоги должны соответствовать следующим критериям поиска:

• В качестве аналогов можно использовать объекты, выставленные на продажу в течение последних шести месяцев с даты оценки. На сайтах, где встречаются рекламные объявления, почти всегда есть возможность проверить дату подачи объявления.

• Аналог и объект оценки должны относиться к одному сегменту регионального рынка недвижимости.
Например, нельзя сравнивать офисный особняк и частный жилой дом или гостиницу.

• Аналог и объект оценки должны иметь сопоставимое местоположение. Аналог должен географически располагаться в районе, сопоставимом с областью объекта оценки с точки зрения транспортной доступности, близости к социальной инфраструктуре, лесу, пруду и проч.
Например, если объект оценки расположен в пригороде, аналог не может быть расположен в центральной части города.

• Аналог и объект оценки желательно чтобы не отличались соотношением общей площади дома и земельного участка более чем на 10 процентов.
Например, если у объекта оценки, отношение общей площади дома к площади земли составляет 9%, а у аналогов данные соотношения — 6%, 8%, 13% и 30%, то аналог у которого отношение площади дома к площади земли составляет 30%, желательно убрать из расчета.

• Объекты, выбранные в качестве аналогов, не должны отличаться друг от друга ценой одного квадратного метра общей площади более чем на 50% от средней цены. Объекты, которые не удовлетворяют этому условию, желательно исключить из числа аналогов.
Например, если найденные аналоги, предлагаемые для продажи, выставлены по ценам соответственно: 3000 руб. / Кв. м. 4000 кв. м и 3500 руб. / кв. м, и есть еще объект цена предложения которого составляет 8000 руб. / кв.м, то такой аналог следует исключить из расчета.

• Количество аналогов для оценки должно быть не менее трех.

В качестве подтверждающего источника информации для каждого аналога необходимо приложить ссылку и скриншот (или скан печатного издания), на которых будет видно и четко читаема следующая информация:
• дата подачи объявления;
• описание параметров ценообразования;
• фотографии объекта (если таковые имеются в объявлении);
• цена предложения (сумма и валюта);
• контакты (включая контактный номер телефона);

Для каждого использованного аналога необходимо провести проверку телефона (обязательно позвоните продавцу). Верификация проводится для проверки существующих (указанных в объявлении) данных и добавления отсутствующих данных для подробного и единообразного описания аналогов.

В процессе проверки уточняется: цена предложения, техническое состояние объекта, качество отделки, адрес, особенности среды объекта и другая недостающая информация.
Согласно результатам выбора аналогов необходимо составить карту местоположения объекта оценки и аналогов и включить эту карту в расчет для дополнительного изучения объектов на карте.

Далее необходимо в цены выбранных аналогов внести корректировки, которые учитывают различия между аналогами и объектом оценки. Более подробно об основных правилах читайте здесь

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *