Подбор аналогов

Подбор аналогов для расчета стоимости сравнительным подходом квартиры

В этой статье мы подробно рассмотрим правила подбора аналогов для расчета стоимости квартиры.

При выборе аналогов важно изучить все доступные источники информации (всероссийские площадки рекламных объявлений: avito, irr, так и местные площадки, так же не забывайте о существовании печатных изданий). Всегда есть возможность воспользоваться поиском яндекс и другими поисковыми системами.

Выбранные аналоги должны быть сопоставимы с объектом оценки по следующим основным ценообразующим параметрам:

  • географическое месторасположение;
  • тип дома, в котором расположен объект оценки;
  • этаж, на котором расположен объект оценки (допускается незначительное различие);
  • общая площадь;
  • кол-во комнат в квартире;
  • техническое состояние;
  • наличие/отсутствие отделки.
  • иные факторы, например, наличие/отсутствие подземного паркинга.

Подбор аналогов 2

Отобранные аналоги должны соответствовать следующим критериям поиска:

  • В качестве аналогов можно использовать объекты, выставленные на продажу в течение последних шести месяцев с даты оценки. На сайтах, где встречаются рекламные объявления, почти всегда есть возможность  проверить дату подачи объявления.
  • Аналог и объект оценки должны иметь сопоставимое местоположение. Аналог должен географически располагаться в районе, сопоставимом с областью объекта оценки с точки зрения транспортной доступности, близости к социальной инфраструктуре, магазинам, метро и проч. Например, если объект оценки расположен в пригороде, аналог не может быть расположен в центральной части города.
  • Объекты, выбранные в качестве аналогов, не должны отличаться друг от друга ценой одного квадратного метра общей площади более чем на 50% от средней цены. Объекты, которые не удовлетворяют этому условию, желательно исключить из числа аналогов. Например, если найденные аналоги, предлагаемые для продажи, выставлены по ценам соответственно: 30 тыс. руб. / Кв. м. 40 тыс. руб. кв. м и 35 тыс. руб. руб. / кв. м, и есть еще объект цена предложения которого составляет 8000 тыс. руб.. / кв.м, то такой аналог следует исключить из расчета.
  • Не желательно использовать в качестве аналогов квартиры, с первого, второго и последнего этажа для оценки квартир, расположенных на средних этажах и наоборот.
  • Количество аналогов для оценки должно быть не менее трех.

В качестве подтверждающего источника информации для каждого аналога необходимо  приложить ссылку и скриншот (или скан печатного издания), на которых будет видно и  четко читаема следующая информация:

  • дата подачи объявления;
  • описание параметров ценообразования;
  • фотографии объекта (если таковые имеются в объявлении);
  • цена предложения (сумма и валюта);
  • контакты (включая контактный номер телефона);

Для каждого использованного аналога необходимо провести проверку телефона (обязательно позвоните продавцу). Верификация проводится для проверки существующих (указанных в объявлении) данных и добавления отсутствующих данных для подробного и единообразного описания аналогов.

В процессе проверки уточняется: цена предложения, техническое состояние объекта, качество отделки, адрес, количество комнат в квартире и другая недостающая информация.

Согласно результатам выбора аналогов необходимо составить карту местоположения объекта оценки и аналогов и включить эту карту в расчет для дополнительного изучения объектов на карте.

выбор аналогов квартир

Далее необходимо в цены выбранных аналогов внести корректировки, которые учитывают различия между аналогами и объектом оценки. Более подробно об основных правилах читайте в нашей следующей статье

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *