оценка квартиры

Как оценить квартиру?

В этой статье мы представим последовательный порядок действий необходимых для проведения оценки квартир. Оценку квартир можно разделить на несколько основных этапов:
• Анализ правоустанавливающих документов
• Осмотр квартиры
• Анализ рынка аналогичных квартир
• Выбор подходов к оценке
• Оценка квартиры сравнительным подходом
• Согласование результатов
Далее более подробно разберем каждый из этих этапов:

1. Анализ правоустанавливающих документов на квартиру

На данном этапе необходимо запросить у клиента оригиналы документов на объекты оценки. Если это будет необходимо, запросите их в электронном виде. Перед проведением осмотра квартиры важно точно определиться с адресом объекта оценки.

2. Осмотр квартиры

Для идентификации оцениваемой квартиры необходимо выполнить её осмотр с целью установления основных параметров объекта оценки. Проведение осмотра является обязательным условием. В процессе проведения осмотра обязательно делайте подробные фотографии. Нередки случаи, когда заказчик оценки может предложить Вам оценить объект по своим фотографиям и без осмотра. Делать это крайне не советуем, т.к. фотография может быть поддельной, не актуальной и вообще не объекта оценки. Основные задачи осмотра состоят в следующем:
• Анализ окружающей застройки, оценка возможности строительства объектов, потенциально влияющих на объект оценки (метро, торговый центр, завод и пр).
• Проверка физического наличия. Обязательно найти табличку номера с указанием номера дома. Перед подъездом как правило весит табличка с нумерацией квартир в подъезде, её желательно так же сфотографировать, так же обратите внимание на номера квартир на общем лестничном холе. Тем самым Вы себя обезопасите, что Вы действительно сделали осмотр оцениваемой квартиры.
• Обратите внимание на техническое состояние подъезда, наличие/отсутствие лифта, наличие консьержа в подъезде.
• При посещении квартиры Вам необходимо экспертно определить физическое состояние объекта оценки. Требует ли она ремонта, как в настоящий момент квартира используется.
• Стоит обратить внимание на состояние коммуникаций в квартире.
• Банки как правило просят обращать внимание на наличие/отсутствие незарегистрированных в установленном порядке перепланировок в квартире. Конечно это так же может негативно оказывать влияние на стоимость квартиры.

3. Анализ рынка аналогичных квартир

Анализ рынка должен включать в себя информацию о рынке жилой недвижимости. Основная цель анализа – выбрать объекты, которые могут рассматриваться в качестве аналогов объекта оценки.
На данном этапе анализируются:
• информация, размещенная в сети интернет,
• базы данных риэлтерских фирм региона,
• местные, региональные печатные издания.
Дополнительно могут найдены другие доступные для проверки источники информации, в которых могут быть размещены аналитические обзоры по сегменту рынка, к которому относится объект оценки, а также объявления к продаже / покупке объектов недвижимости.

4. Выбор подходов к оценке

При оценке квартир обязательно использование сравнительного подхода. От остальных подходов к оценке необходимо мотивированно отказаться. Доходный и затратный подход к оценке квартир не применим.

оценка квартиры 2

5. Сравнительный подход

Основным методом, который используется в рамках сравнительного подхода, является метод сравнительного анализа продаж.
Основные этапы алгоримта расчета рыночной стоимости по сравнительному подходу:
• Подбор аналогов. Более подробно читайте здесь
• Расчет корректировок. Более подробно можно посмотреть здесь
Стоимость по сравнительному подходу рассчитывается как правило как среднее взвешенное от скорректированных стоимостей аналогов.
Наибольший вес присваивается аналогу, параметры которого наиболее близки к объекту оценки (наименьший процент корректировок). Наименьший вес присваивается аналогу, параметры которого наименее близки к объекту оценки (процент корректировок больший).
Сумма весов использованных аналогов должна быть равна 1,00.

6. Согласование результатов

С учетом того факта, что оценка квартир выполняется только сравнительным подходом данным этап работ проводится формально. Затратному и доходному подходу определяется вес 0%, сравнительному подходу 100%. Для итогового результата необходимо указать НДС не облагается.

оценка квартир 3

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *