Осмотр объекта

Как сделать оценку коттеджа, таунхауса или частного дома?

Можно выделить несколько основных шагов, которые необходимо сделать для выполнения оценки коттеджа, таунхауса или частного дома. Приведем их:

• Осмотр объекта

• Анализ рынка объекта оценки.

• Выбор подходов к оценке

• Сравнительный подход

• Затратный подход

• Согласование результатов

Далее более подробно разберем каждый из этих пунктов:

Осмотр объекта

Для идентификации оцениваемого объекта необходимо выполнить осмотр объекта с целью установления основных параметров объекта оценки. Проведение осмотра является обязательным условием. Нередки случаи, когда заказчик может предложить Вам оценить объект по фотографии. Делать это крайне не советуем, т.к. фотография может быть не настоящей, не актуальной и вообще не объекта оценки. Основные задачи осмотра состоят в следующем:
• проверка физического наличия имущества (в наличии / отсутствует). Обязательно найти табличку на доме и сравнить с табличками соседних домов.
• проверка технического состояния (не требует ремонта / требует ремонта) и использования (используется / не используется). Обязательно нужно зайти внутрь дома и обследовать подвал (при наличии), стены и кровлю. Вы должны экспертно оценить состояние физическое состояние объекта.
• Очень важно провести анализ окружающей застройки объекта оценки. Наличие/отсутствие подъездных путей.
• Проверка на наличие/отсутствие коммуникаций у жилого дома.

Анализ рынка объекта оценки

Анализ рынка должен включать в себя информацию о рынке жилой недвижимости, в том числе рынок жилых домов/загородной недвижимости. Основная цель анализа – выбрать объекты, которые могут рассматриваться в качестве аналогов объекта оценки.
На данном этапе анализируются:
• информация, размещенная в сети интернет,
• базы данных риэлтерских фирм региона
• местные, региональные печатные издания
Дополнительно могут найдены другие доступные для проверки источники информации, в которых могут быть размещены аналитические обзоры по сегменту рынка, к которому относится объект оценки, а также объявления к продаже / покупке объектов недвижимости.

Выбор подходов к оценке

Выбор подходов к оценке
При оценке коттеджа, таунхауса или частного дома обязательно использование сравнительного подхода.
Первоначально анализируется рынок продаж объектов, аналогичных объекту оценки. При наличии на рынке достаточного количества (не менее 3-х) аналогов, при проведении оценки достаточно использования только одного – сравнительного подхода. От отальных подходов к оценке можно мотивированно отказаться. В противном случае – дополнительно к сравнительному необходимо использовать затратный подход. Доходный подход к оценке жилых объектов не применим.

Сравнительный подход

Основным методом, который используется в рамках сравнительного подхода, является метод сравнительного анализа продаж.
Основные этапы алгоримта расчета рыночной стоимости по сравнительному подходу:
• Подбор аналогов. Более подробно читайте здесь
• Расчет корректировок. Более подробно читайте здесь
Стоимость по сравнительному подходу рассчитывается как правило как среднее взвешенное от скорректированных стоимостей аналогов.
Наибольший вес присваивается аналогу, параметры которого наиболее близки к объекту оценки (наименьший процент корректировок). Наименьший вес присваивается аналогу, параметры которого наименее близки к объекту оценки (процент корректировок больший).
Сумма весов использованных аналогов должна быть равна 1,00

Затратный подход

Рекомендуется использовать затратный подход только в том случае, когда не удается найти более чем 3 аналога для расчета стоимости сравнительным подходом. Более подробно об использовании затратного подхода читайте здесь

Согласование результатов

В случае, если в оценке использовались два подхода, рыночная стоимость может быть определена как среднее арифметическое между результатами расчетов, полученных в рамках сравнительного и затратного подходов. Если оценка стоимости проекта по затратному подходу выше, чем для сравнительного подхода, то вес результата затратного подхода желательно приравнять к нулю. Так очевидно, что объект не может быть продан по стоимости чем это предлагают конкуренты.
Основные моменты, которые следует учитывать при согласовании результатов:
НДС при расчете:
• В сравнительном подходе нельзя стоимость предложения увеличивать на НДС
• В соответствии со ст149, п.3, пп.22 НК РФ «…реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них…» не подлежит обложению НДС. Тем не менее, подрядчик, занимающийся строительством объекта, может облагаться НДС, соответственно, при расчете стоимости замещения должен включать НДС.
• Конечный результат прописывается «НДС не облагается»
Если результаты, полученные на основе сравнительного и затратного подходов, отличаются более чем на 30%, необходимо проверить качество выбора аналогов, обоснованность поправок в сравнительном подходе, размер износа и калькуляцию затрат в затратном подходе. Если ошибок в расчетах не будут обнаружены, необходимо включить комментарий, обосновывающий причины этого несоответствия значений, полученных разными подходами.
Согласование результатов

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *