поправка на торг

Расчет корректировок (поправок) для определения стоимости квартиры сравнительным подходом

После отбора аналогов для расчета стоимости сравнительным подходом квартиры в цены аналогов вносятся корректировки, которые учитывают различия между аналогами и объектом оценки. Корректировки могут быть как повышающими, так и понижающими. Могут быть процентными или абсолютными (из расчета за 1 кв.м. площади квартиры ).

Корректировка на торг.

Чтобы определить корректировку на торг, можно использовать аналитические данные. При использовании в качестве источника информации мнения экспертов необходимо указать не только название компании (агентства), но и контактные данные специалиста, который предоставил  информацию по размеру скидок / корректировок: имя специалиста, контактный телефон. Данная информация необходима для возможности её  подтверждения.  При определении поправок на основе экспертного мнения необходимо использовать данные из нескольких разных источников. Вам будет недостаточно для обоснования корректировки мнения одного эксперта. Необходимо собрать информацию из разных источников (не менее трех), чтобы получить более надежные результаты.

поправка на торг
Корректировка различий между объектом оценки и сопоставляемым объектом аналогом

Наиболее распространенными корректировками в оценке квартиры являются:

  • поправка на месторасположение;
  • поправка на этаж
  • поправка на площадь кухни
  • поправка на вид из окон
  • поправка на наличие/отсутствие балкона
  • поправка на тип дома

Для определения величины этих корректировок можно использовать либо аналитические данные, либо метод парных продаж, либо результаты опроса экспертов.

.Использование метода парных продаж подразумевает сравнение двух предложенных для продажи объектов, которые являются точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, этажа), что объясняет разницу в цене этих объектов.  Важно, что остальные параметры объекта оценки и аналога должны быть одинаковыми.

Если в дополнение к вышеизложенным поправкам выявлены дополнительные различия между аналогами и объектом оценки могут вноситься дополнительные корректировки для учета таких отличий.

Одним из спорных моментов является расчет поправки между стоимостью апартаментов и квартир. Мы рекомендуем для сегмента эконом использовать корректировку не менее 15%-20%, для сегмента  бизнес и элит – 10%. Лучше конечно не использовать в расчете данную поправку, а находить аналоги из одного типа недвижимости.

В общем случае при оценке квартир желательно подбирать так аналоги, чтобы единственной корректировкой при расчете была корректировка на торг. Прочие корректировки как правило не существенно оказывают влияние на стоимость при оценке типовых квартир. А иногда столь существенная разница в стоимости квадратного метра аналогичных квартир обуславливается в первую очередь желанием продавца как можно дороже продать квартиру без понимания возможности продать её в разумный срок.

Так же является одним из дискуссионных вопросов возможность сравнения квартир с первичного рынка (от застройщика) с вторичным.
квартира или апартамент

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *