Определение стоимости затратным подходом

Оценка стоимости коттеджа, таунхауса или частного жилого дома затратным подходом

Приведем основные этапы затратного подхода для оценки стоимости коттеджа, таунхауса или частного жилого дома:

• Оценка сметной стоимости строительства здания (оценка замещения оцениваемого здания) – т.е. функциональный эквивалент здания объекта оценки.
• Оценка размера прибыли предпринимателя
• Расчет износа
• Оценка земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект
• Расчет общей стоимости объекта оценки путем сложения скорректированной сметной стоимости (стоимости замещения) на износ с последующим увеличением полученной стоимости на стоимость земельного участка

Оценка сметной стоимости строительства здания (оценка замещения оцениваемого здания)

В качестве источника информации о ценах для расчета стоимости замещения можно использовать сборник данных Ко-Инвест или данные опроса строительных компаний, предлагающих на рынке услуг строительство жилых домов. По результатам опроса (не менее 3-х независимых источников) формируется заключение о стоимости замены объекта. В случае использования сборника Ко-Инвест подбор здания-аналога происходит в соответствии с функциональным назначением, конструктивной системой, классом качества и техническими характеристиками (объем, площадь и пр).

Определение полной стоимости замещения

Полная стоимость замещения здания определяется по следующей формуле:

Полная стоимость замещения здания

Таблица 1. Определение полной стоимости замещения.
Определение полной стоимости замещения

Определение прибыли предпринимателя

Можно найти много различных источников по определении прибыли предпринимателя. Но в независимости от источников мы рекомендуем в целях оценки использовать прибыль предпринимателя в диапазоне 0-10% от полной стоимости строительства.

Определение износа

Износ элементов может быть рассчитан методом срока жизни. Процент общего износа определяется как отношение фактического возраста объекта к периоду его экономической жизни.

Способ включает в себя следующие этапы:

• определение прогнозируемого срока экономической службы по сходным зданиям, функционирующим на данном рынке;
• расчет действительного возраста оцениваемого здания, который может равняться фактическому возрасту, если у здания типичный уровень обслуживания;
• расчет соотношения действительного (фактического) возраста и общего срока экономической службы, являющего предельной нормой износа зданий.

Оценка земли

Оценка земельного участка осуществляется как условно свободного от строений с использованием метода сравнения продаж.

Итоги

Далее, если Вы хотите ознакомиться с основными рекомендациями по оценке коттеджа сравнительным подходом, узнать как сделать согласование результатов и корректно учесть НДС, смотрите нашу следующую статью здесь

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *